När kan fel i en byggnads dränering anses vara ett så kallat "dolt fel" som ger köparen rätt till avdrag på köpeskillingen (eller ersättning ur "dolda-fel försäkringen")? Läs denna artikel för att få ledning i vad som gäller.
HD har prövat frågan om användandet av en varmluftspistol vid borttagning av färg på "snickarglädje" och gammal husfasad kan anses vara grovt vårdslöst när det uppstått en brand. HD kom fram till att det givet omständigheterna i det enskilda fallet skulle anses grovt vårdslöst, vilket gav försäkringsbolaget Dina Försäkringar rätt att neka ersättning för skadan med hänvisning till undantag i försäkringsvillkoren.
NYHETER GÄLLANDE HÖJNING AV AVGIFTER I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGARNAS FÖRHANDSAVTAL
Med pågående krig i Europa, höjda räntor, inflation, och en osäker bostadsmarknad med fallande priser finns en betydande oro på marknaden. Kostnaderna för att producera bostäder har ökat betydligt och därför har höjningar av avgifterna för bostadsrättslägenheter, försenat tillträde, eller omförhandling och höjning av köpeskillingen blivit allt vanligare. De som säljer nyproducerade lägenheter vill höja priserna, och de som tecknat förhandsavtal är inte intresserade av att betala för en höjning, utan kanske tvärt om vill frånträda förhandsavtalet och få tillbaka den handpenning man betalat.
Polisen hade bytt ut vapen mot en replika några månader innan en person försökte hämta vapnet. Eftersom fara för vapenbrottets fullbordan var utesluten redan när den tilltalades uppsåt formades var det fråga om ett otjänligt försök som inte är straffbart.
Bland nyheterna finns:
• En förhandstecknare ska få bättre information om förhandsavtalet och de risker som är förknippade med det. En betänketid om minst sju dagar ska gälla för erbjudandet.
• Den beräknade tiden för upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt, som anges i ett förhandsavtal, ska inte få omfatta ett tidsintervall om mer än tre månader.
• Ett upplåtelseavtal som innebär att bostadsrättshavaren inte får tillträde till lägenheten i samband med upplåtelsen ska innehålla ett bestämt datum för tillträde.
• Kraven på den ekonomiska planen och på de intygsgivare som granskar planen ska skärpas.
• En medlem i en bostadsrättsförening ska inte kunna ha mer än en röst på föreningsstämman.
• En bostadsrättsförenings årsredovisning ska innehålla särskild information som är till nytta för föreningens intressenter.
Från Högsta domstolens hemsida:
Ingen skyldighet att reklamera oskäligt pris enligt konsumenttjänstlagen, men passivitet kan hindra återbetalningsskyldighet
Vid en pågående tvist mellan en konsument och ett byggbolag om skäligt pris för en konsumententreprenad hänsköt tingsrätten en fråga till Högsta domstolen om det föreligger en allmän reklamationsskyldighet enligt 36 § konsumenttjänstlagen avseende prisets skälighet.
En underentreprenör (VVS) orsakade en vattenskada på en bostadsrättsförenings fastighet. I en "katten på råttan" situation hävdade underentreprenören att denne(s försäkringsbolag) inte var skyldig att ersätta skadan förrän huvudentreprenören fatiskt betalat skadan till den skadelidande bostadsrättsföreningen.
I ett långdraget mål som nyligen avgjorts av högsta domstolen har Audere Advokatbyrå biträtt en köpare av en småhusentreprenad i fråga om fel vad gäller uppgiven boarea. HD skriver detta i sin sammanställning av målet: "Två makar köpte ett hus genom småhusentreprenad. Vid en mätning av huset ett drygt år efter tillträdet visade det sig att uppgifterna i kontraktshandlingarna om den totala ytans fördelning på boarea och biarea var felaktiga. Makarna krävde då prisavdrag från entreprenören.
Målet i Högsta domstolen gällde om reklamation hade skett i tid och hur prisavdraget skulle beräknas.
Enligt konsumenttjänstlagen ska en reklamation som sker inom två månader efter det att konsumenten märkt felet alltid anses ha skett i rätt tid. Högsta domstolen konstaterar att det är konsumentens faktiska kunskap om felet som är avgörande för när fristen börjar löpa. Om konsumenten borde ha upptäckt felet tidigare saknar betydelse. I det aktuella fallet anses näringsidkaren inte ha motbevisat makarnas påstående att de fick kunskap om felet först i samband med mätningen av huset. Reklamation hade därför skett i rätt tid.
När det gäller prisavdraget slår Högsta domstolen fast att det ska bestämmas med hänsyn till felets betydelse för konsumenten. Bedömningen bör utgå från skillnaden i marknadsvärde mellan den avtalade tjänsten och den tillhandahållna tjänsten. I målet anses det inte gå att dra några säkra slutsatser om den skillnad i marknadsvärde som felet har inneburit för makarna. Prisavdraget bestäms därför till ett skäligt belopp utifrån en samlad bedömning av den utredning som lagts fram i målet. I hovrätten uppskattades beloppet till 900 000 kr. Högsta domstolen gör inte någon annan bedömning."
Från Högsta domstolens hemsida: "Två personer var intresserade av att köpa en bostadsrättslägenhet. De tecknade därför ett förhandsavtal med en bostadsrättsförening om upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt. Enligt avtalet gällde en preliminär insats om sex miljoner kronor. Ett förskott om 80 000 kronor betalades när förhandsavtalet ingicks. Förhandstecknarna begärde senare att få tillbaka förskottet. De hävdade att avtalet inte var giltigt eftersom tiden för den beräknade upplåtelsen inte var angiven på det sätt som lagen kräver."
Från högsta domstolens hemsida; Vid ett fall av en grov misshandel som ledde till att den misshandlade dog dömde tingsrätten gärningsmannen till tre och ett halvt års fängelse. Hovrätten höjde straffet till fem års fängelse. Gärningsmannen överklagade påföljden till Högsta domstolen.
Två personer vistades i en lägenhet. Den ene högg den andre två gånger i låret med en kniv. Båda personerna var alkoholpåverkade. De närmare omständigheterna kring gärningen samt avsikten och syftet med knivhuggen har inte gått att klarlägga.
Högsta domstolen har bestämt straffet till fängelse i fyra år. Domstolen har utöver de omständigheter som har medfört att brotten är att betrakta som grova bl.a. beaktat att knivhuggen utgjorde ett mycket allvarligt angrepp på den andres liv, men framstår som impulsstyrda. Risken för att den angripne skulle dö var emellertid betydande då det andra hugget var mycket kraftigt. Genom att inte beakta den risken har gärningsmannen varit påtagligt oaktsam. Läs domen i dess helhet här.
Högsta domstolen har avgjort ett mål gällande gradering mellan försök till grov misshandel alternativt försök till synnerligen grov misshandel. Ett misslyckat försök att slå sönder en knäskål ansågs vara försök till grov- inte synnerligen grov- misshandel.
Från högsta domstolens hemsida: "Efter köp av en bostadsrätt för 2,2 miljoner kr upptäckte köparen fel i badrummet som medförde att tätskiktet måste göras om och badrummet totalrenoveras. Trots att bostadsrätten sålts i ”befintligt skick” ansågs fel föreligga då lägenheten var i väsentligt sämre skick än köparen hade fog att förutsätta."
Idag firar vi att vår biträdande jurist Sara Lång antagits som ledamot av Sveriges Advokatsamfund och numera tituleras advokat.
Avgörande från HD: "Ett vattenburet golvvärmesystem installerades i ett duschrum i samband med en ombyggnad av en s.k. råvind som upplåtits med bostadsrätt. Vindsvåningen slogs därefter samman med en bostadslägenhet. Sedan bostadsrätten hade överlåtits uppkom fråga om det var bostadsrättsföreningen eller bostadsrättshavarna som ansvarade för underhåll av golvvärmesystemet. En huvudfråga i målet var vad som i föreningens stadgar avses med lägenhetens golv.". (Från Högsta domstolens hemsida).
Text från Högsta domstolens hemsida: "Två företag ingick ett avtal om försäljning av en fastighet i Lycksele där det fanns ett vandrarhem. Betalning skulle ske genom en handpenning om 1,4 miljoner kr och månatliga betalningar betecknade som hyra under en tid av närmare sju år. Köparen betalade handpenningen, men inte något i övrigt. Frågan i målet var om avtalet var ogiltigt som köp på grund av villkoret om betalningar av hyra under så lång tid." Läs domen här.
Text från Högsta domstolens hemsida; Med stöd av en fullmakt har fullmaktshavaren, efter fullmaktsgivarens död, instruerat en bank att betala fakturor med medel från den avlidnes bankkonto. Fullmaktshavaren har ansetts behörig att göra detta. Banken har därför inte blivit ersättningsskyldig mot dödsboet.
I en färsk dom från Högsta domstolen har en bostadsrättsinnehavare ålagts att själv bekosta spackling och målning av sitt innertak efter en vattenskada. Skadan berodde på att vatten trängt in utifrån genom yttertaket och skadat bostadsrättsinnehavarens lägenhet. Bostadsrättsföreningen hade såvitt framkommit låtit riva, torka och återställa taket (även innertaket) med undantag för spackling och målning av innertakets insida.
HD:s tillämpning av reglerna innebär att det sker ett likställande av underhåll av lägenheten och de delar av lägenheten som bostadsrättsinnehavaren ansvarar för, och reparation efter skada. Underhåll har tidigare tolkats och tillämpats utgöra rena underhållsåtgärder såsom målning, tapetsering läggning av golv och andra ytskikt och liknande efter slitage, men har enligt nu gällande praxis utökats till att omfatta även rena reparationer efter skador hur nymålat eller nytapetserat det än må vara.
Det är alltjämt oklart hur ansvarsfördelningen mellan en bostadsrättsförening och en bostadsrättsinnehavare fördelar sig i fråga om vad som skall anses utgöra ytskikt, samt vad som gäller i situationer då det föreligger någon form av vårdslöshet från föreningens sida.
Det kan också understrykas att frågeställningen blir relevant i situationer där det inte finns någon försäkring som kan omfatta en skada. Försäkringar, både föreningens och bostadsrättsinnehavarens, gäller normalt sett för vattenledningsskador, men inte för skador på grund av utifrån inträngande vatten.
Ett stöldbrott bedöms som ringa stöld (tidigare benämnt snatteri) om brottet med hänsyn till värdet av det som tagits och övriga omständigheter vid brottet är att anse som ringa. Vid butikstillgrepp är värdet av det tillgripna i allmänhet avgörande för rubriceringen. Sedan 2009 har en värdegräns på 1 000 kr tillämpats.
Högsta domstolen har kommit fram till att den värdegräns som i rättspraxis tillämpas vid butikstillgrepp ska höjas till 1 250 kr. Läs domen här
Högsta domstolen har meddelat en dom som sannolikt kommer att ge ringar på vattnet gällande de relativt vanliga tvisterna mellan köpare och säljare av bostadsrättslägenheter där köparen gör gällande att lägenheten varit behäftad med fel.
Högsta domstolen har prövat frågan om när allvarligare brottslighet kan ligga till grund för utvisning. I den sammanfattande ingressen anges; "När en utlänning har vistats länge i Sverige kan utvisning på grund av brott ske endast om det finns synnerliga skäl. Högsta domstolen har i en dom som meddelats i dag utvecklat vad som kan utgöra synnerliga skäl och hur olika faktorer som är relevanta ska vägas mot varandra." Läs domen här.
Högsta domstolen har prövat frågan om ett förseningsvite hos en avtalspart som riktas mot avtalsmotparten är att anse som ett skadeståndskrav som omfattas av ansvarsförsäkringen. Detta trots att försäkringen innehållar undantag för förseningsviten. Domstolen gjorde en tolkning och fann att försäkringen omfattar kravet. Läs domen här.
Vid det här laget har det nog inte undgått någon att den nya EU-förordningen General Data Protection Regulation, ofta förkortad GDPR, börjar tillämpas den 25 maj 2018.
Med anledning av den nya dataskyddsförordningen vill vi på Audere Advokatbyrå informera och förtydliga hur vi hanterar behandling av personuppgifter.
En kommun fick en förfrågan om ett antal tomter omfattades av strandskydd och besvarade frågan med ett nej. Detta visade sig vara felaktigt. Den som köpte tomterna hade då gjort en dålig affär och ställde skadeståndskrav mot kommunen. Målet tog sig ända till högsta domstolen som ansåg att kommunen bar ett skadeståndsrättsligt ansvar för den felaktiga upplysningen. Läs högsta domstolens dom här.
Försäkringar gäller för olika saker, vid olika tidpunkter. Gäller ansvarsförsäkringen när skadan inträffar, orsakas, eller uppstår? Branschen har haft sin syn på saken, nu har HD givit sin i fråga om vad som gäller när villkoret anger att försäkringen gäller för skada som inträffar under försäkringstiden. Läs domen här.
Högsta domstolen ansåg det inte föreligga grund för jämkning av skadestånd gällande en oförsäkrad båt som kvaddats av båtägarens bekant. Läs domen här
Högsta domstolen har prövat fråga om det går att jämka en ansvarsbegränsning i avtalsvillkoren vid överlåtelsebesiktning med stöd av den s.k. generalklausulen i avtalslagen (36§). Läs domen här
I avtal mellan en byggnadsentreprenör och konsument hade det uppstått tvist i fråga om betalning. Högsta domstolen prövade saken och ansåg att det faktum att byggaren inte specificerat sin tidsredovisning på ett tydligt sätt medförde att det inte gått att bedöma skäligheten i arvodet, vilket gjorde att konsumenten inte behövde betala enligt byggarens yrkande. Läs domen här.
En person brände ned en gammal byggnad, värderad till 1,5 MSEK, men som kostade 3,8 MSEK att reparera. Högsta domstolen har prövat skadeståndets nivå och landat på en ersättning på ca 3,2 MSEK. Läs domen här.
HD har tolkat avtal om köp av fast egendom. När köpekontrakt och köpebrev innehåller motstridiga uppgifter, har köpekontraktet lagts till grund för bedömningen av avtalsinnehållet. Läs domen här.
Dödande knivhugg i ryggen efter ordväxling ansågs inte utgöra mord. Läs domen här.
Från Högsta domstolens hemsida: "Fel i fastighet? En fasadkonstruktion visade sig vara bristfällig i fråga om fuktsäkerhet. Men när huset uppfördes var konstruktionen allmänt godtagen i branschen och förenlig med gängse tolkning av den gällande byggnormen. Fastigheten har därför inte avvikit från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet."
Läs domen här
Backen tacklade anfallaren som skadade sig illa. Efter polisanmälan har åklagare väckt åtal för misshandel. Tingsrätten fann att det inte visats att backen haft för avsikt att skada anfallaren. Läs domen här (pdf 300kb)
Audere välkomnar Sara Lång i gemenskapen. Sara har juristexamen från Uppsala Universitet och kommer att arbeta med alla de områden som Audere verkar inom.
Efter att flitigt ha anlitats av klienter från Uppsala med omnejd har Audere Advokatbyrå öppnat lokalkontor i Uppsala på Kungsängsgatan 17-19. Nya och gamla klienter hälsas varmt välkomna.
Läs intervjun med advokat Jon Nyberg i Enterprise Magazine här: Våga kräva din rätt
Entreprenadrätt; HD har prövat frågan om beställaren har rätt till ersättning för beräknad avhjälpandekostnad när varken entreprenören eller beställaren har avhjälpt felet och funnit att så är fallet. Läs domen här.
Audere Advokatbyrås Anders Sannervik har valts in som ledamot av Sveriges Advokatsamfund.
Direktkrav och hopp i kontraktskedjan grundat på allmänna skadeståndsrättsiga regler ansågs möjligt. Läs domen här.
Bolagets företrädare ansågs av Högsta domstolen inte haft behörighet i sådan omfattning att denne kunde ingå förlikningsavtal med bindande verkan. Läs domen här
Högsta domstolen ansåg att byggfelsförsäkringen inte gav utrymme för åldersavskrivning. Läs domen här.
Inget ansvar för skada om det inte finns någon vårdslöshet enligt högsta domstolens tolkning av bestämmelsen 5 kap 4 § i AB 92. Läs domen här.
Högsta domstolen har prövat frågan, läs domen här.
