Tvister och frågeställningar mellan köpare och säljare kring så kallade dolda fel i fastigheter är vanliga. I takt med att priser på fastigheter skjuter i höjden och kostnader för byggnadsarbeten likaså blir frågor om vem som bär ett ansvar för kostnaderna för att avhjälpa fel allt viktigare. De vanligaste felen i frågor om dolda fel kan sägas vara hänförliga till tre olika delar av en fastighets huvudbyggnad: Taket, våtutrymmena, eller dräneringen runt byggnaden/byggnadens utvändiga fuktskydd.
Gemensamt för alla dessa byggnadsdelar är att det i regel är ganska kostsamt att avhjälpa fel, och att köparen ofta, men inte alltid, fått vissa uppgifter från säljaren som påverkar köparens förväntningar på respektive byggnadsdel.
Dolt fel i fastighet kan vara antingen fel/avvikelse i relation till vad parterna avtalat (så kallat konkret fel), och/eller så kan det vara fråga om en avvikelse från vad köparen med fog haft att förutsätta (så kallat abstrakt fel). Termen ”dolt fel” förekommer inte i lagtexten. Om ett fel är att betrakta som dolt så får en köpare inte göra felet gällande mot säljaren om felet varit möjligt att upptäcka vid en undersökning av fastigheten.
Krav grundat på att köparen påstår att det föreligger avvikelser från vad som avtalats är mindre vanliga, även om köpare emellanåt uppfattas anföra även denna grund för sitt krav som ett slags säkerhetsåtgärd. Vanligast är tvister kring frågan om felet ifråga kan anses utgöra en avvikelse från vad köparen med fog haft att förutsätta. Säljansvarsförsäkringar (”dolda fel-försäkringar”) omfattar i regel endast krav som har sin grund i denna bestämmelse. Försäkringsbolagen vill i regel inte försäkra löften eller utfästelser från säljaren som blir en del av avtalet.
Gränsen mellan vad som kan anses utgöra en avvikelse från vad köparen med fog kunnat förutsätta eller inte är förstås flytande och måste bedömas i det enskilda fallet. Och som angivits ovan påverkar inte sällan uppgifter från säljaren bedömningen. Om säljaren uppger att ”badrummet är nyrenoverat”, eller ”badrummet är nyrenoverat av fackman, våtrumsintyg finns”, eller ”badrummet är nyrenoverat av säljaren själv” så ställer de olika omständigheterna helt olika krav på vad köparen förväntas göra för att fullgöra sin undersökningsplikt, och vad köparen med fog har att förvänta av fastighetens byggnadsdel.
Att badrummet är nyrenoverat kan betyda vad som helst. Att badrummet uppges vara nyrenoverat av fackman, som upprättat ett våtrumsintyg torde ge köparen fog för att tro att badrummet är i gott skick och inte felaktigt utfört. Att badrummet renoverats av säljaren själv kan även detta betyda lite vad som helst. Är säljaren fackman som bygger badrum? Eller är säljaren en händig tant eller farbror som gillar att fixa lite hemma? Förmodligen skulle en domstol anse att en uppgift om att säljaren själv renoverat badrummet utökat köparens plikt att undersöka hur badrummet är utfört och säkerställa att arbetena är utförda i enlighet med gällande byggnormer.
Samma sak torde gälla om säljaren uppgivit att ”badrummet är nyrenoverat”, särskilt om det i badrummet går att se utföranden som inte är fackmässiga, exempelvis rörgenomföringar i golv (skall idag enligt huvudregeln vara genom väggar), eluttag eller kopplingsdosa i duschutrymmet, eller vad det nu kan vara (som en besiktningstekniker eller köparen kan se i badrummet).
Sammanfattningsvis innebär uppgifter, eller avsaknad av uppgifter, från säljaren att köparen har köparen att vidta de åtgärder säljaren behöver för att få den information säljaren tycker sig behöva för att bestämma sig om köparen vill köpa fastigheten till visst pris eller inte. Det finns fall då kvalitén på exempelvis en huvudbyggnad på en fastighet spelar mindre eller ingen roll. Detta kan vara fallet då det är fråga om en gammal och ”uttjänt” byggnad på en attraktiv fastighet (sjötomt, fantastisk utsikt etc.).
Vad gäller då i fråga om en byggnads dränering? Tillverkare av dräneringssystem är i regel tydliga med att det är fråga om just ett dräneringssystem som bör monteras på visst sätt för att fungera. Precis som producenter av tätskikt till badrum så garanteras inte funktionen om inte monteringen sker i enlighet med de anvisningar som finns och som medföljer produkten.
Om säljaren i samband med att en fastighet saluförs uppger att ”huvudbyggnaden omdränerad 2024 av fackman” kan köparen möjligen utgå från att just detta är fallet. De flesta köpare skulle antagligen också, på god grund, förutsätta att även byggnadens yttre fuktskydd åtgärdats i samband med omdräneringen.
Men om det i objektsbeskrivningen står ”nordvästra väggen omdränerad av säljaren efter fuktskada 2012”? Eller ”Källarväggarna mot skogen omdränerade 2024”?
Ju mera diffusa uppgifterna kring byggnadsdelens status är, desto större anledning finns för köparen att ta reda på vad som egentligen gäller- om nu köparen anser det vara av betydelse. Om dräneringen är +50 år gammal, och köparen ändå tänker låta renovera den så är kanske behovet och intresset av att gå till botten med det befintliga skicket lågt. Men- om dräneringen uppges vara bytt nyligen, helt eller delvis, så är det troligt att spekulanterna inte räknar med att behöva lägga några hundra tusen kronor på att låta renovera dräneringen det första man gör efter tillträdet.
Med utgångspunkt i att en byggnads utvändiga fuktskydd, tillsammans med själva dräneringen (som ju är till för att leda bort dagvatten från byggnadens grund) kan vara att betrakta som en enhet så bör köpare och spekulanter, och även besiktningstekniker, vara på sin vakt när det framkommer uppgifter om att dräneringen/fuktskyddet delvis är renoverat, och även vem som uppges ha utfört renoveringen.
Kontakta oss gärna för en kostnadsfri inledande rådgivning på telefon om du har frågor kring "dolda fel", eller läs mer på www.doltfel.nu (vår informationssida om dolda fel i fastigheter)